Derecho real de conservación: 10 años, aprendizajes y desafíos — conferencia en Coyhaique
El 22 de octubre de 2026, en el conversatorio «Conservación de la biodiversidad: 10 años del Derecho Real de Conservación y desafíos futuros», realizado en Coyhaique, el Dr. Jaime Ubilla —proponente original del derecho real de conservación (2003) y redactor de su articulado definitivo, por medio de indicaciones en el Senado— dictó la conferencia central.
Organizaron la Universidad de Aysén y Tierra Fértil; auspició La Bella Río Cisnes y colaboró la Cámara Chilena de la Construcción.
Los temas centrales
- Por qué el legislador pasó de una servidumbre a un derecho real, y el rol de los senadores Antonio Horvath y Alfonso de Urresti.
- Una facultad nueva en el derecho civil: la facultad de conservar o ius conservandi.
- Los bienes ecosistémicos como activos, y por qué la conservación no puede depender solo de la filantropía.
- El Enfoque por Ecosistemas y la Convención sobre la Diversidad Biológica como marco del derecho real de conservación.
- Proyectos en Aysén: La Bella Río Cisnes, Quitralco y Río Figueroa.
- Cómo acoge la Ley SBAP al derecho real de conservación, y cómo conservar más allá de las áreas protegidas.
- Todos pueden conservar: titulares, auditores y la coalición por el capital natural.
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Ver también — columnas recientes en El Mercurio Legal:
Conservar más allá de las áreas protegidas: suelos, aludes y capital natural
En medio de las emergencias climáticas que vive Chile, Jaime Ubilla plantea en El Mercurio Legal que la conservación debe llegar a todo el territorio —laderas, quebradas, cerros isla y riberas— y no solo a las áreas protegidas. Propone financiar, con capital natural y una alianza público-privada, las funciones ecosistémicas que protegen a la ciudad.
Las ideas centrales, en breve
- Conservar en todo el territorio. La CDB (1992) y el Marco Kunming-Montreal (Metas 1, 3 y 11) orientan la conservación a todas las zonas, compatibilizando conservación y usos sostenibles.
- Quebrada Honda. El aluvión del 8 de octubre en San Carlos de Apoquindo fue un evento compuesto: degradación del bosque, megasequía, incendio y lluvia intensa. No solo faltó diagnóstico; faltó una comprensión ecosistémica del territorio.
- Cinco funciones ecosistémicas que nos protegen: control de la erosión, estabilización de laderas, regulación hídrica, retención de sedimentos y prevención de incendios.
- Prohibir no basta. La protección normativa dice qué no se puede hacer, pero no asigna quién maneja el territorio ni financia su restauración. Las políticas regulatorias de comando y control, heredadas de los años 60, ya han fallado reiteradamente.
- Una ladera estable es capital natural. Su valor se mide por los daños que evita, y por eso puede financiarse, por ejemplo con los Aportes al Espacio Público de la Ley 20.958, las compensaciones y los mercados de carbono y biodiversidad.
- Los instrumentos ya existen: la Ley 21.600, los convenios con propietarios y el Derecho Real de Conservación. Falta coordinarlos.
“No solo faltó diagnóstico; faltó una comprensión ecosistémica del territorio.”
La columna completa
La Convención sobre la Diversidad Biológica (CDB), de 1992, orienta la conservación a todos los territorios y no solo a las áreas protegidas. El cambio climático nos muestra de manera patente que no basta con conservar en las áreas protegidas ni en las zonas prioritarias de biodiversidad: los incendios, las sequías, las lluvias intensas y los aludes no respetan los límites que trazamos en los mapas.
Por eso la CDB fijó, entre sus objetivos, tanto la conservación como el uso sostenible de sus componentes. No como fines en tensión, sino complementarios. Su propósito fue precisamente demostrar que conservación y usos sostenibles son compatibles, para llevar la conservación más allá de los parques y reservas. El Marco Mundial de Biodiversidad de Kunming-Montreal profundizó esa orientación al exigir, en su Meta 1, que todas las zonas estén sujetas a una planificación espacial inclusiva de la biodiversidad y, en su Meta 3, al reconocer junto a las áreas protegidas otras medidas eficaces de conservación basadas en áreas (OMEC).
La estrategia binaria tradicional —conservación en algunos lugares y uso no sostenible en todo lo demás— no es viable para el futuro de la sostenibilidad planetaria. Hoy, frente a las catástrofes climáticas, vemos con claridad que esto se ha tornado urgente.
Lo que Chile vive hoy
Las emergencias se multiplican a lo largo del país, desde los temporales que golpearon Coquimbo en julio hasta lo ocurrido en Santiago el jueves 8 de octubre, cuando un aluvión de barro y detritos bajó por la quebrada Honda, en San Carlos de Apoquindo, y llevó al Gobierno a decretar zona de catástrofe en Las Condes. Esa cuenca, de unos 10 km², se había quemado casi por completo en el incendio del 29 de diciembre de 2025. Los análisis preliminares del Centro de Ciencia del Clima y la Resiliencia (CR2) lo describen como un evento compuesto: siglos de degradación del bosque esclerófilo, una megasequía, un incendio que dejó el suelo desnudo e hidrofóbico y, finalmente, una lluvia intensa de pocas horas. Un informe de Sernageomin de febrero ya había advertido alto peligro en la zona. No faltó diagnóstico; faltó gestión del territorio.
Funciones ecosistémicas que nos protegen
Las clasificaciones internacionales identifican con claridad las funciones de regulación que reducen el riesgo de desastres. La Clasificación Internacional Común de Servicios Ecosistémicos (CICES) y el estándar de Contabilidad de Ecosistemas de Naciones Unidas (SEEA-EA, 2021) las agrupan en categorías medibles; la IPBES las describe como contribuciones de la naturaleza a las personas. Aplicadas a laderas, quebradas y cuencas, las pertinentes son al menos cinco:
- Control de la erosión: la cobertura vegetal y la hojarasca protegen el suelo del impacto de la lluvia y de la escorrentía superficial.
- Estabilización de laderas: las raíces del matorral y del bosque esclerófilo aumentan la cohesión del suelo y reducen la probabilidad de deslizamientos superficiales.
- Regulación hídrica: el suelo sano infiltra, almacena y libera el agua gradualmente, atenuando los caudales punta de las crecidas.
- Retención de sedimentos: la vegetación de cauces y quebradas frena el arrastre de material que alimenta los flujos de detritos y la turbiedad de los ríos.
- Prevención de incendios y recuperación posterior: un mosaico vegetal bien manejado reduce la carga de combustible, y un suelo quemado sin restauración queda expuesto a remociones en las lluvias siguientes. Quebrada Honda lo acaba de demostrar.
El Marco Mundial de Biodiversidad de Kunming-Montreal, en su Meta 11, exige restaurar, mantener y mejorar justamente estas contribuciones, incluida la protección frente a amenazas naturales y desastres. El Marco de Sendai para la Reducción del Riesgo de Desastres y el Estándar Global de Soluciones basadas en la Naturaleza de la UICN apuntan en la misma dirección. No es retórica ambiental: es gestión de riesgo con base científica. Santiago conoce históricamente su costo, y San Carlos de Apoquindo vuelve a mostrar que lo que ocurre en la cabecera se paga en la ciudad.
La exclusión que abandona
La mirada tradicional, que entiende la conservación como exclusión total de usos, incluso de los sostenibles, ha llevado al abandono de territorios amplísimos que requieren gestión. No solo las áreas protegidas o prioritarias necesitan ser gestionadas: también las laderas precordilleranas, los cerros isla, las quebradas urbanas, las riberas y el suelo agrícola periurbano, donde se juega buena parte de la regulación de suelos y aguas.
Nuestros instrumentos de planificación reconocen muchos de estos territorios, por ejemplo mediante las Áreas de Preservación Ecológica del artículo 8.3.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago y otras áreas de valor natural. Esa protección normativa es necesaria, pero por sí sola indica lo que no se puede hacer: no asigna a nadie la tarea de manejar el territorio, no financia su restauración ni reconoce el valor de las funciones ecosistémicas que resguarda. Sin gestión, el resultado suele ser el abandono, los microbasurales, las ocupaciones irregulares y los incendios recurrentes.
Capital natural y gestión público-privada
La salida no es más prohibición, sino gestión con usos sostenibles. Una ladera estable produce un bien ecosistémico con valor económico real, medible al menos por los costos que evita: viviendas, caminos y redes de agua que no se dañan, y obras de control aluvional que no hay que construir. Las metodologías de capital natural permiten hoy cuantificar ese valor con rigor, y si la función tiene valor, puede financiarse.
Una vía concreta ya existe en nuestra legislación urbana. La Ley 20.958, de aportes al espacio público, obliga a los proyectos a mitigar sus impactos en la movilidad y, a los que densifican, a realizar aportes en terrenos o en dinero, que se destinan a planes de inversión en infraestructura de movilidad y espacio público. La ley ordena que esos planes mejoren también la calidad de los espacios públicos y la sustentabilidad urbana. Esos aportes pueden entenderse como un verdadero mercado de medidas de compensación: el desarrollo urbano contribuye a financiar los bienes públicos que consume. Si los planes comunales e intercomunales incorporan explícitamente el capital natural —quebradas, parques de ladera, corredores biológicos, áreas de infiltración—, una parte de ese flujo puede orientarse a conservar las funciones que protegen a la propia ciudad. Y no se requiere que el suelo sea público, pues una estructuración legal adecuada permite llevar a cabo estos proyectos sin necesidad de expropiar.
A ello pueden sumarse la inversión pública en prevención de desastres pagando por resultados verificados, las compensaciones de biodiversidad del SEIA, los mercados de carbono y biodiversidad con metodologías exigentes, y la concurrencia de sanitarias, concesionarias e inmobiliarias que dependen de la estabilidad de la cuenca. Los instrumentos de gestión también existen: la Ley 21.600, que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, los convenios entre el Estado y los propietarios y el Derecho Real de Conservación, de titularidad pública o privada, que permite asignar titulares, planes de manejo y metas verificables sin relajar la norma pública. Lo que falta es coordinar todos estos instrumentos.
Una tarea urgente
Cada temporada de lluvias e incendios nos recuerda que la prevención más eficiente está en una mirada ecosistémica que facilite la gestión afirmativa y el financiamiento de largo plazo, y no en meras soluciones puntuales ante cada emergencia.
La CDB nos dio hace más de tres décadas la clave: conservar en todo el territorio, compatibilizando conservación y usos sostenibles. El cambio climático nos impone ahora el plazo. Lo que se necesita es una alianza público-privada que invierta en las funciones ecosistémicas que nos protegen, antes de tener que pagar por reconstruir o restaurar lo que perdimos.
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CNN Chile: el derecho real de conservación cumple 10 años, con el Santuario Quitralco como ejemplo
CNN Chile · 20 de agosto de 2026
Al cumplirse diez años de la Ley N° 20.930, CNN Chile publicó un reportaje sobre el derecho real de conservación (DRC): qué es, cómo funciona y por qué se ha consolidado como una herramienta clave para proteger agua, bosques y biodiversidad en un país donde cerca del 80% de las tierras está en manos privadas.
El reportaje toma como ejemplo el Santuario Quitralco, en la Región de Aysén, cuyo derecho real de conservación fue estructurado con la asesoría de Ubilla y Cía. Su directora de conservación, Bernardita Aldunate, explica que buscaron distintos mecanismos para proteger el lugar y eligieron el DRC por ser el más seguro y concreto, y destaca que el Dr. Jaime Ubilla “fue una de las personas que redactó esta ley”.
Por qué el DRC protege a perpetuidad
- Se inscribe en el registro de la propiedad y acompaña al inmueble, sin importar quién sea su dueño: herederos y futuros compradores quedan obligados.
- No depende de custodios ni garantes: el titular puede ser el propio dueño o una entidad de su confianza, y el cumplimiento se verifica con auditorías externas independientes.
- En Quitralco, el territorio se zonificó conforme a las categorías de la UICN, con la mayor parte de su superficie bajo los estándares de conservación más estrictos.
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Más información: el DRC de Santuario Quitralco · UB Conservación: abogados en derecho real de conservación · casos de derecho real de conservación en Chile.
¿El Derecho Real de Conservación y “custodios” o “garantes”?
Algunas entidades y fundaciones siguen presentando la figura del “custodio” o “garante” como si fuese un requisito para constituir un Derecho Real de Conservación (DRC). En esta columna, Jaime Ubilla explica por qué no lo es, por qué su promoción desincentiva la conservación que la Ley 20.930 quiso habilitar, y cuáles son las dos únicas figuras que corresponden en derecho chileno: el titular y el auditor.
Las ideas centrales, en breve
- Una práctica importada. El “custodio” proviene de las servidumbres de conservación (conservation easements) de Estados Unidos, fiscalizadas a perpetuidad por un land trust en un diseño condicionado por el régimen tributario federal y la filantropía.
- La Ley 20.930 tomó distancia de ese esquema. El DRC no es una servidumbre ni una mera restricción: es un derecho real afirmativo, la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o algunos de sus atributos o funciones, que la ley considera bienes inmuebles.
- Solo dos posiciones. La ley contempla al propietario que constituye el gravamen y al titular del derecho. El “custodio” y el “garante” se discutieron en la tramitación legislativa y fueron excluidos.
- Conservan los del territorio. La opción de política pública es que conserven propietarios, comunidades, vecinos y organizaciones locales —incluso inversionistas del proyecto—, a través de una entidad de su confianza que ellos mismos controlen.
- Expertos sí, pero en su lugar. Auditores o consultores independientes pueden evaluar el plan de manejo contra estándares reconocidos (CDB, UICN), pero no adquieren derechos reales sobre los bienes cuyo manejo examinan.
- Dos contradicciones del “custodio titular”. Un conflicto de interés —nadie se audita a sí mismo— y un traslado patrimonial poco transparente: el valor de los bienes ecosistémicos (capital natural, créditos de carbono o de biodiversidad) sale del territorio y de quienes conservan.
- Qué hacer. Que la titularidad quede en quienes conservan, con gobernanza clara; que el desempeño sea verificado por auditores independientes no titulares; y que el valor de los bienes ecosistémicos se asigne de forma transparente en el contrato constitutivo.
“La ley chilena no establece ni necesita ‘custodios’.”
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Derecho real de conservación y capital natural en el Simposio de Stanford 2026
El Dr. Jaime Ubilla —director de NatCap DMB Chile, socio de Ubilla y Cía. y profesor en la Escuela de Derecho de UC Davis— presentó en el 20.º Simposio de Capital Natural de Stanford la sesión Natural Capital and Property Rights: Property Rights and Natural Capital Accounting, ante una audiencia de más de 300 participantes de la academia, el gobierno, las finanzas y la sociedad civil.
“El gran desafío de la contabilidad del capital natural no es la metodología ni las normas: es la infraestructura jurídica.”
— Dr. Jaime Ubilla
Qué se presentó
Como proponente y redactor de la Ley 20.930, el Dr. Ubilla explicó por qué los derechos de propiedad son el requisito previo para conectar la contabilidad del capital natural con los estándares contables internacionales. El derecho real de conservación chileno entrega el titular jurídico y el límite del activo que esas normas exigen.
- Sin derechos de propiedad no hay contabilidad de la naturaleza: sus componentes de valor deben constituirse primero como activos jurídicos.
- Dos caminos contables paralelos: la contabilidad de capital natural capta el valor económico total; la vía de los estándares contables internacionales, solo la fracción jurídicamente controlada. El DRC permite coordinarlas.
- Es el momento: los nuevos estándares internacionales de contabilidad y reporte de la naturaleza y el Marco Mundial de Biodiversidad Kunming-Montreal aumentan la demanda de esta infraestructura.
Conservación, parcelaciones y un diagnóstico equivocado del Derecho Real de Conservación
Un artículo publicado en el Journal of Environmental Law (octubre de 2025) sostiene que el derecho real de conservación estaría legitimando parcelaciones rurales bajo un discurso de sostenibilidad. En esta columna, Jaime Ubilla responde que el problema no es el DRC, sino la falta de fiscalización de las normas de derecho público, y formula seis aclaraciones.
Las seis aclaraciones, en breve
- Conservación no es lo mismo que área protegida. El Convenio sobre la Diversidad Biológica compatibiliza conservación y uso sostenible; se pueden conservar funciones y atributos de suelos agrícolas, quebradas, áreas verdes urbanas o cielos nocturnos, entre muchos otros.
- Un instrumento flexible. La Ley 20.930 se aprobó por unanimidad como una forma legal adaptable a todas las metas del CDB, que se configura caso a caso.
- Cada norma pública tiene su estándar. La autoridad debe verificar su cumplimiento, haya o no un DRC.
- No culpar al derecho privado por fallas del derecho público. El DRC no autoriza subdivisiones ni exime del SEIA, del DL 3.516 o del artículo 55 de la LGUC.
- La solución no son los “custodios” o “garantes”. Esa figura no existe en el derecho chileno: la ley establece titulares, que deben designar auditores independientes. Un custodio titular que audita su propia labor tiene un conflicto de interés y, además, se hace titular de bienes ecosistémicos con valor económico.
- No toda conservación es de interés público. Un privado que cumple la ley puede conservar un paisaje de su interés sin someterse al escrutinio del Estado ni de un supuesto custodio.
“Lo que se necesita es una conversación seria sobre la coordinación entre instrumentos de derecho público y privado para enfrentar la crisis de biodiversidad.”