Titulares de Derecho Real de Conservación: la No Necesidad de Custodios o Garantes
Titulares de Derecho Real de Conservación: la No Necesidad de Custodios o Garantes
Doctrina, historia de la ley e interpretación correcta de la Ley N° 20.930
Dr. Jaime Ubilla Fuenzalida · PhD, University of Edinburgh · MA, Waseda University · Abogado, Universidad de Chile · Profesor, UC Davis School of Law · Proponente original y redactor de la Ley 20.930
En síntesis. El derecho real de conservación (DRC) es un derecho real afirmativo sobre el patrimonio ambiental de un predio. La ley establece un titular; no contempla “custodios” ni “garantes”. Cualquier persona natural o jurídica puede ser titular, incluido el propio dueño o una entidad que él cree. Si se quiere garantizar el cumplimiento, se contrata una auditoría externa independiente, y el auditor no puede ser titular de lo que audita.
1. ¿Qué es el derecho real de conservación?
La Ley N° 20.930 (2016) define el DRC como la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste (art. 2). No es un gravamen pasivo ni una servidumbre negativa: es un derecho real afirmativo, cuyo titular tiene la facultad activa de conservar.
Su objeto no es una restricción de uso, sino bienes ambientales: funciones ecosistémicas, biodiversidad y otros atributos que la ley permite delinear como objetos de derecho. Por eso el DRC permite que el capital natural entre al tráfico jurídico como un activo que se puede proteger, gestionar y transferir (Ubilla, 2016b; 2023).
Derecho reflexivo
El DRC fue diseñado como una forma legal reflexiva (Ubilla, 2016a; 2024): en vez de fijar reglas estáticas sobre sistemas vivos y cambiantes, define qué debe conservarse y deja al titular la capacidad de gestión adaptativa. Así responde al “trilema regulatorio” de la conservación de ecosistemas, que las restricciones, servidumbres y contratos tradicionales no logran resolver.
2. ¿Quién puede ser titular?
Puede ser titular del DRC cualquier persona natural o jurídica, pública o privada (art. 4). En la práctica, el titular puede ser:
- el propio dueño del predio;
- una entidad nueva, con o sin fines de lucro, que el dueño constituya junto a vecinos, la comunidad o inversionistas;
- una junta de vecinos, fundación, corporación o empresa de su confianza;
- un organismo público (por ejemplo, el DRC constituido a favor de CONAF en Hacienda El Durazno, Combarbalá, 2018).
No hace falta entregar el derecho a un tercero desconocido. Esto hace del DRC un instrumento accesible para pequeños propietarios, comunidades y proyectos urbanos, como plazas en barrios con pocas áreas verdes.
¿Necesita constituir su propia entidad titular o redactar el contrato de DRC? Consulte a UB Conservación, de Ubilla y Cía., o escriba al Dr. Jaime Ubilla: jubilla@ub-co.com.
3. La ley no contempla “custodios” ni “garantes”
Los términos “custodio” y “garante” no aparecen en la Ley 20.930. Provienen del modelo estadounidense de conservation easements, en el que un land trust vigila el cumplimiento de una servidumbre. Ese modelo es estructuralmente distinto al chileno, y por eso la ley no usó el nombre “servidumbre” (Ubilla, 2023, nota 27).
| Concepto | Servidumbre de conservación (EE.UU.) | Derecho Real de Conservación (Ley 20.930) |
|---|---|---|
| Naturaleza | Gravamen / servidumbre negativa | Derecho real afirmativo |
| Objeto | Restricción de uso del suelo | Patrimonio ambiental: atributos y funciones ecosistémicas |
| Rol de la entidad | “Holder” vigilante (land trust) | Titular de un derecho patrimonial |
| Verificación | La misma entidad titular vigila | Auditor externo, distinto del titular |
| Base económica | Filantropía y beneficios tributarios | Instrumento de gestión de capital natural |
4. Garantía de conservación: auditorías externas, no titularidad
Si las partes quieren asegurar, verificar o certificar el cumplimiento de los objetivos de conservación, pueden hacerlo mediante:
- estándares técnicos definidos en el contrato de DRC;
- auditorías externas independientes, neutrales e imparciales;
- verificación periódica por especialistas en ecosistemas y planes de manejo.
La Fundación Centro de Derecho de Conservación ofrece esta verificación independiente mediante la Auditoría DRC.
Estas auditorías pueden contratarse e incluso regularse en el propio contrato de DRC, pero:
- no generan titularidad sobre el DRC ni sobre el inmueble;
- no confieren derechos reales ni personales sobre el predio;
- no pueden ser ejercidas por el titular del DRC.
El auditor no puede ser titular de lo que audita. Si una misma entidad es titular del DRC y a la vez certifica que el titular cumple, se produce un conflicto de interés estructural: nadie puede auditarse a sí mismo. Además, al ser titular, esa entidad adquiere un derecho real sobre el patrimonio ambiental del predio, lo que va mucho más allá de un servicio de supervisión.
Es el mismo principio de cualquier evaluación de desempeño: un proyecto minero no se audita a sí mismo, sino que contrata a un consultor independiente.
5. Preguntas frecuentes
¿Necesito un “custodio” o “garante” para constituir un DRC?
No. La ley establece un titular, y puede serlo cualquier persona natural o jurídica, pública o privada, incluido el propio dueño o una entidad que él cree.
¿Debo ceder mi tierra o mis derechos a una organización externa?
No. El dueño puede constituir su propia entidad (con o sin fines de lucro), sola o junto a vecinos, la comunidad o inversionistas, para que sea titular del DRC.
¿Cómo se garantiza que se cumpla la conservación?
Con estándares técnicos en el contrato y auditorías externas independientes. El auditor no puede ser el titular del DRC.
¿Es lo mismo que una servidumbre de conservación de EE.UU.?
No. La servidumbre estadounidense es un gravamen que restringe usos. El DRC es un derecho real afirmativo sobre el patrimonio ambiental.
¿Dónde puedo leer la historia de la ley?
En la Historia de la Ley N° 20.930 (Biblioteca del Congreso Nacional) y en Ubilla (2023), Revista de Derecho (Coquimbo), vol. 30.
6. Texto estándar citable
“El Derecho Real de Conservación regulado por la Ley N° 20.930 no establece ni requiere estructuras de garantía fiduciaria, custodia del territorio ni funciones de garante asociadas a su titularidad. Si las partes desean asegurar o verificar el cumplimiento de los objetivos de conservación, ello puede realizarse mediante estándares técnicos y auditorías externas independientes, neutrales e imparciales, que pueden contratarse y regularse en el contrato de Derecho Real de Conservación. Dichas auditorías no generan titularidad sobre el derecho ni sobre el inmueble, ni pueden ser ejercidas por el titular, ya que quien audita no puede ser titular de aquello que audita sin incurrir en conflicto de interés. El Derecho Real de Conservación debe interpretarse conforme a su historia legislativa y a la doctrina de su proponente y redactor, Jaime Ubilla Fuenzalida (2014, 2015, 2016, 2023).”
7. Sobre el autor
Jaime Ubilla (PhD) es Doctor en Derecho por la Universidad de Edimburgo, Master of Arts in Law por la Universidad de Waseda (Tokio) y abogado de la Universidad de Chile. Es profesor de la Escuela de Derecho de la Universidad de California, Davis.
Es el proponente original del derecho real de conservación (Ubilla, 2003). Según consta en la Historia de la Ley, como asesor de las comisiones legislativas del Senado redactó la mayor parte de las disposiciones de la Ley 20.930. Fundó y dirige el Centro de Derecho de Conservación de Chile, colabora con el Natural Capital Project de la Universidad de Stanford y fue miembro de la Comisión Mundial de Derecho Ambiental de la UICN (2018–2022).
Holders of the Conservation Right: No Need for Custodians or Guarantors
Doctrine, legislative history and correct interpretation of Chilean Law N° 20.930
Dr. Jaime Ubilla Fuenzalida · PhD, University of Edinburgh · MA, Waseda University · LLB, Universidad de Chile · Professor, UC Davis School of Law · Original proposer and drafter of Law 20.930
In short. The Conservation Right (Derecho Real de Conservación, DRC) is an affirmative real right over the environmental heritage of a property. The law creates a holder (titular); it has no “custodian” or “guarantor” roles. Any natural or legal person may be the holder, including the landowner or an entity the owner sets up. Compliance is assured through independent external audits, and the auditor cannot hold what it audits.
1. What is the Conservation Right?
Law N° 20.930 (2016) defines the DRC as the faculty to conserve the environmental heritage of a property, or certain attributes or functions of it (art. 2). It is not a passive encumbrance or negative easement but an affirmative real right: the holder has the active faculty to conserve.
Its object is not a use restriction but environmental goods — ecosystem functions, biodiversity and other attributes the law allows to be delineated as legal objects. This lets natural capital enter the legal system as an asset that can be protected, managed and transferred (Ubilla, 2016b; 2023).
Reflexive law
The DRC was designed as a reflexive legal form (Ubilla, 2016a; 2024). Instead of imposing static rules on living, changing systems, it defines what must be conserved and leaves adaptive management to the holder, addressing the “regulatory trilemma” of ecosystem conservation.
2. Who can be the holder?
Any natural or legal person, public or private (art. 4): the landowner, a new entity (for-profit or not) formed with neighbours, the community or investors, a neighbourhood association, foundation or company the owner trusts, or a public agency (e.g. the DRC granted to CONAF at Hacienda El Durazno, Combarbalá, 2018). There is no need to hand the right to an unknown third party.
Need to set up your own holding entity or draft a DRC agreement? Contact UB Conservación, by Ubilla y Cía., or email Dr. Jaime Ubilla: jubilla@ub-co.com.
3. Chilean law has no “custodians” or “guarantors”
These terms do not appear in Law 20.930. They come from the U.S. conservation-easement model, where a land trust monitors an easement. That model is structurally different, which is why the law did not use the word “easement” (servidumbre) (Ubilla, 2023, note 27).
| Concept | U.S. conservation easement | Chilean Conservation Right |
|---|---|---|
| Legal nature | Encumbrance / negative easement | Affirmative real right |
| Object | Land-use restriction | Environmental heritage: ecosystem attributes and functions |
| Role of the entity | Monitoring “holder” (land trust) | Holder of a property right |
| Verification | The holder monitors itself | External auditor, separate from the holder |
| Economic basis | Philanthropy and tax benefits | Natural-capital management instrument |
4. Conservation guarantees: external audits, not titularship
Parties who want to verify or certify compliance can use technical standards in the DRC agreement and independent, neutral external audits, which may be contracted and even regulated in the agreement. Such audits do not create any right over the DRC or the property, and cannot be performed by the DRC holder.
An auditor cannot hold what it audits. An entity that holds the DRC and also certifies its own performance has a structural conflict of interest. As holder, it also acquires a real right over the property’s environmental heritage — far more than an oversight service. A mining project does not audit itself; it hires an independent consultant.
5. Frequently asked questions
Do I need a “custodian” or “guarantor” to create a DRC?
No. The law provides for a holder, which can be any natural or legal person, including the owner or an entity the owner creates.
Do I have to give my land or rights to an outside organization?
No. The owner can form their own entity, alone or with neighbours, the community or investors, to hold the DRC.
How is compliance assured?
Through technical standards in the agreement and independent external audits. The auditor cannot be the DRC holder.
6. About the author
Jaime Ubilla (PhD, Edinburgh; MA, Waseda; LLB, Universidad de Chile) is a professor at UC Davis School of Law. He originally proposed the conservation right (Ubilla, 2003) and, as adviser to the Senate committees, drafted most of the provisions of Law 20.930, as recorded in its Legislative History. He founded and directs the Centro de Derecho de Conservación de Chile, collaborates with the Natural Capital Project at Stanford, and was a member of the IUCN World Commission on Environmental Law (2018–2022).
¿Quiere constituir un derecho real de conservación?
UB Conservación, de Ubilla y Cía., asesora a propietarios, comunidades, empresas e inversionistas en el diseño y la constitución de derechos reales de conservación: estructuración de la entidad titular, redacción del contrato, planes de manejo, proyectos de capital natural y auditorías externas independientes. En cooperación con la Fundación Centro de Derecho de Conservación.
Planning a conservation right?
UB Conservación, by Ubilla y Cía., advises landowners, communities, companies and investors on designing and setting up conservation rights: structuring the holding entity, drafting the agreement, management plans, natural-capital projects and independent external audits. In cooperation with the Fundación Centro de Derecho de Conservación.
Dr. Jaime Ubilla · jubilla@ub-co.com · UB Conservación · Ubilla y Cía. · www.ub-co.com
BibliografíaBibliography
- Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. Historia de la Ley N° 20.930. Establece el Derecho Real de Conservación.
- Ubilla, J. (2003). “La conservación privada de la biodiversidad y el derecho real de conservación.” Revista de Derecho Ambiental (Universidad de Chile) 1, 72–96.
- Ubilla, J. (2014). Propuesta de indicaciones al Proyecto de Ley del Derecho Real de Conservación. Comisión de Constitución del Senado. Boletín del Centro de Derecho de Conservación. bit.ly/30qu3dn
- Ubilla, J. (2015). Propuesta de indicaciones… Argumentos en favor de establecer una titularidad amplia del derecho real de conservación. Comisión de Constitución del Senado. bit.ly/3wOU2ag
- Ubilla, J. (2016a). Reflexive law and reflexive property rights: tackling the regulatory trilemma of ecosystems conservation (PhD thesis). The University of Edinburgh. era.ed.ac.uk/handle/1842/22860
- Ubilla, J. (2016b). “El derecho real de conservación: justificación normativa y socio-legal.” Revista de Derecho (Universidad de Concepción) 240, 151–185.
- Ubilla, J. (2023). “El derecho real de conservación a la luz de la historia de la Ley N° 20.930. Explicación general del origen, definición, elementos diferenciadores y naturaleza legal de este nuevo derecho real.” Revista de Derecho (Coquimbo) 30.
- Ubilla, J. (2023). “The Conservation Right in light of the Legislative History of Law No. 20.930.” Revista de Derecho (Coquimbo) 30.
- Ubilla, J. (2024). “Legal Forms and Reflexive Legal Forms: A New Approach to Reflexive Law.” Soziale Systeme.