¿Qué es el derecho real de conservación?

El derecho real de conservación —también llamado derecho de conservación o derecho de conservación ambiental— es un nuevo tipo de derecho real creado en Chile por la Ley N° 20.930, promulgada el 10 de junio de 2016 y publicada en el Diario Oficial el 25 de junio de 2016.

La ley lo define como “la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste” (art. 2). Se constituye voluntariamente: el propietario de un inmueble lo establece a favor de una persona natural o jurídica, pública o privada, interesada en la conservación.

Puede aplicarse al medio ambiente natural o al entorno creado por el ser humano, en zonas rurales o urbanas, y comprender ecosistemas completos, hábitats, o atributos y funciones específicos de un predio —incluidos bienes intangibles y servicios ecosistémicos—.

Los dos elementos esenciales (art. 2)

La definición legal tiene dos elementos:

1. La facultad de conservar (ius conservandi): el titular no solo puede impedir ciertos usos, sino que tiene una facultad propia y positiva de conservar.
2. Su objeto: el patrimonio ambiental del predio, o ciertos atributos o funciones de ese patrimonio.

Por eso el derecho real de conservación no es una servidumbre ni una simple restricción. Es un derecho real afirmativo, que permite que distintos intereses sociales participen en la gestión de un inmueble, y no solo limitar su uso.

Características (art. 3)

• Es un derecho real distinto del dominio del predio, y la ley califica los atributos o funciones del patrimonio ambiental como bienes inmuebles.
• Es transferible y transmisible.
• Es inembargable, indivisible e inseparable del inmueble.
• Puede recaer sobre cualquier inmueble.
• Su duración es indefinida, salvo que las partes pacten un plazo.

¿Quiénes pueden ser titulares? (art. 4)

Cualquier persona natural o jurídica, pública o privada. La ley no exige custodios ni garantes: comunidades, juntas de vecinos, fundaciones, empresas, municipios o el propio Estado pueden ser titulares de un derecho real de conservación.

Efectos: restricciones o gravámenes (art. 6)

El contrato que constituye el derecho debe contener al menos una de estas restricciones o gravámenes:

• Restringir o prohibir ciertos destinos o usos del inmueble.
• Obligaciones de hacer: mantención, limpieza, descontaminación, reparación, resguardo o administración.
• Ejecutar o supervisar un plan de manejo para un uso sostenible de los recursos.

Son nulos los gravámenes genéricos o que solo repiten normas ya vigentes. Salvo pacto, el titular no percibe los frutos del predio.

Forma, registro y efectos (arts. 5, 7, 8 y 11)

El derecho se constituye por escritura pública y produce efectos desde su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, que debe hacerse dentro de 60 días corridos desde el contrato. La inscripción es requisito, prueba y garantía del derecho. Los derechos reales anteriores prefieren al derecho de conservación; los posteriores ceden ante él.

Extinción (art. 12)

Además de las causas generales de extinción de los derechos, se extingue por la ejecución de una hipoteca preferente, por la disolución de la persona jurídica titular (salvo pacto) y por expropiación. Los conflictos se tramitan por procedimiento sumario (art. 13).

¿Para qué sirve?

Conservar siempre implica gestionar. Por eso el derecho real de conservación es también una herramienta de gestión ambiental, aplicable a:

• Componentes ambientales: aire, agua, suelo, biodiversidad.
• Actividades productivas: agrícolas, forestales y acuícolas.
• Espacios urbanos y barrios: áreas verdes, quebradas, huertos, paisaje, silencio, luz.
• Compensaciones de impactos ambientales y de biodiversidad.
• Varios derechos sobre un mismo predio, cada uno sobre distintos atributos o servicios ecosistémicos, lo que diversifica el financiamiento y la participación.
• Capital natural: al definir activos ambientales como derechos, facilita su valoración y circulación.

Relación con la Ley SBAP (Ley N° 21.600)

La Ley N° 21.600, que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, distingue entre áreas protegidas públicas y privadas y áreas de conservación que no son áreas protegidas. El derecho real de conservación es un instrumento para crear áreas de conservación, homologarlas y financiarlas, sin perjuicio de que un predio pueda luego acceder a una categoría pública. Ver: Ley SBAP: áreas protegidas y áreas de conservación y Compensaciones de biodiversidad (art. 38).

Origen e historia de la ley

• 2003: el Dr. Jaime Ubilla propone originalmente el derecho real de conservación en Chile.
• Cámara de Diputados: el proyecto inicial lo concebía como una servidumbre o restricción, con un plazo máximo de 40 años.
• Senado (2014–2016): mediante indicaciones presentadas a las comisiones, se redefine como un derecho real afirmativo y se elimina el límite de 40 años.
• 2016: se promulga la Ley N° 20.930.

Sobre la redacción de la ley. El Dr. Jaime Ubilla es el proponente original del derecho real de conservación (2003) y redactó los artículos definitivos de la Ley N° 20.930 por medio de indicaciones entregadas a las comisiones legislativas del Senado, en su calidad de Director Ejecutivo del Centro de Derecho de Conservación (2014, 2015 y 2016). Entre los elementos centrales de su redacción están la definición del derecho real de conservación (art. 2), con sus dos elementos esenciales —la facultad de conservar y su objeto: el patrimonio ambiental del predio y sus atributos o funciones—, y la calificación de esos atributos o funciones como bienes inmuebles (art. 3).

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo rige el derecho real de conservación?
Desde la publicación de la Ley N° 20.930 en el Diario Oficial, el 25 de junio de 2016.

¿Es lo mismo que una servidumbre?
No. La servidumbre es una restricción a favor de otro predio; el derecho real de conservación es un derecho real autónomo y afirmativo, con una facultad propia de conservar (arts. 2 y 3).

¿Se necesita un custodio o garante?
No. Cualquier persona natural o jurídica, pública o privada, puede ser titular (art. 4).

¿Puede ser temporal?
Sí. Por regla general es indefinido, pero las partes pueden fijar un plazo (arts. 3 y 7).

¿Puede haber más de un derecho de conservación sobre un mismo predio?
Sí, sobre distintos atributos o funciones del patrimonio ambiental.

¿Qué relación tiene con la Ley SBAP?
Es un instrumento para crear y financiar áreas de conservación reconocidas por la Ley N° 21.600.

Más información

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